Вопрос выбора между покупкой и арендой коммерческой недвижимости всегда был одним из ключевых для бизнеса. Однако в последние годы особенно текущая экономическая ситуация делают эту дилемму еще острее. Ставки по кредитам зашкаливают, рынок нестабилен, но и сидеть без активов значит упускать возможности и подвергать компанию рискам. Разберем, когда аренда становится ловушкой, стоит ли вкладываться в покупку, и как избежать ошибок, которые могут стоить бизнесу миллионов.

Почему аренда — не всегда выгодно

Традиционно компании используют кредитное плечо для покупки или расширения недвижимости, но сейчас такой инструмент фактически недоступен, поэтому аренда кажется более гибким и удобным решением. Не нужно вкладывать крупные суммы, можно быстро переехать, если локация перестанет устраивать, а все ремонтные и эксплуатационные расходы несет собственник: особенно сейчас, когда ставки по коммерческим кредитам достигают 30% годовых.

Тем не менее при выборе между арендой и покупкой коммерческой недвижимости многие предприниматели допускают серьезные ошибки могут привести к крупным финансовым потерям, особенно в условиях нестабильного рынка. Отсутствие системного подхода, поспешные решения или, наоборот, затяжное бездействие часто обходятся бизнесу в миллионы.

Ниже — наиболее распространенные просчеты, которые допускают собственники компаний.

Игнорирование долгосрочного планирования. Многие предприниматели оценивают ситуацию исключительно через призму текущих затрат и оперативных потребностей, не учитывая, как выбор модели размещения скажется на бизнесе через 3-5 лет. В итоге они оказываются в ситуации, когда арендные ставки резко выросли, подходящих помещений нет, а собственные активы не сформированы.

Ожидание «идеального момента» для сделки. Стремясь поймать самую выгодную цену или максимально удобные условия, предприниматели часто упускают реальные возможности. Рынок не стоит на месте: качественные помещения, особенно в бизнес-классе и удобных локациях, разбирают быстро. В результате, пока бизнес «ждет», лучшие варианты уходят конкурентам.

Недооценка скрытых расходов. И при аренде, и при покупке есть масса дополнительных затрат, о которых многие забывают на старте. При аренде это могут быть ежегодное повышение ставок, расходы на эксплуатацию, залоговые платежи, ограниченные возможности ремонта. При покупке это налоги на имущество, дорогостоящий ремонт (особенно в новостройках, где отделки нет вовсе), коммунальные платежи, обязательства перед управляющей компанией.

Переоценка собственных финансовых возможностей. Иногда предприниматели решаются на строительство или покупку помещения, не имея достаточного резерва или стабильного финансового потока. В случае возникновения кассовых разрывов или экономических потрясений бизнес рискует остаться не только без нового офиса, но и без ликвидности для операционной деятельности.

Отсутствие гибкости в принятии решений. Часть собственников бизнеса выбирает радикальный путь: либо полностью аренда, либо сразу покупка. Такой подход лишает компанию возможности гибко адаптироваться к изменениям рынка. Сегодня более эффективной становится комбинированная, или гибридная стратегия — разумное сочетание аренды на ближайшие годы и постепенной подготовки к покупке помещения под собственные нужды.
Когда покупка правильнее аренды?

Сейчас для бизнеса имеет смысл задуматься о покупке офисных помещений, особенно если речь идет о строящихся объектах бизнес-класса А. В этом сегменте доля свободных площадей сократилисьпо итогам 2024 года до 8%, что близко к минимальным значениям 2000х годов, при этом именно для офисов класса А доступны наиболее выгодные условия от застройщиков: например, рассрочки, причем в отдельных проектах это может быть беспроцентная рассрочка, либо с относительно низкой ставкой на уровне 10–12% годовых. Минимальный первоначальный взнос начинается от 10% стоимости помещения.

Это дает предпринимателям возможность продолжать арендовать офис на текущих условиях, не обременяя бизнес значительными расходами, и параллельно инвестировать в покупку собственного актива на юридическое лицо. В перспективе 2–3 лет, после завершения строительства, компания может переехать в собственное помещение и существенно укрепить свою позицию.

Приобретение собственного офиса — это не просто способ сократить расходы на аренду, но и стратегическое решение, которое усиливает позиции компании и создает дополнительные возможности для роста. Вот ключевые причины, почему бизнесу стоит задуматься о владении коммерческой недвижимостью:

1. Рост капитализации компании. Наличие собственного офиса автоматически увеличивает стоимость бизнеса за счет добавления ликвидного актива на баланс.
2. Повышение финансовой устойчивости. Реальные активы на балансе значительно улучшают кредитный профиль компании, что упрощает получение заемного финансирования для развития.
3. Гарантия стабильности. Владение офисом исключает риск внезапного расторжения договора аренды или вынужденного переезда, что особенно критично для бизнеса с клиентским трафиком или сложной инфраструктурой.
4. Потенциал роста стоимости недвижимости. Качественные офисные помещения, особенно в дефицитном сегменте бизнес-класса А, со временем имеют тенденцию к росту стоимости, превращаясь в инвестиционный актив.
5. Привлечение сотрудников. Современный офис высокого уровня становится конкурентным преимуществом на рынке труда. В условиях кадрового дефицита привлекательная локация и комфортная рабочая среда помогают быстрее закрывать вакансии и повышают лояльность сотрудников.

Почему выгодно купить офис именно сейчас?

Сегодня покупка собственного офиса в строящемся бизнес-классе А становится не только выгодным, но и своевременным решением для предпринимателей, которые мыслят стратегически. После ожидаемого снижения ключевой ставки Центробанка спрос на коммерческую недвижимость неминуемо вырастет. Те компании, которые заранее инвестируют в собственное помещение, окажутся в более выигрышной позиции как с точки зрения стоимости актива, так и в плане выбора качественных объектов.

Отдельно стоит отметить растущий тренд на компактные офисы площадью от 50 до 200 квадратных метров в сегменте бизнес-класса А. Эти помещения пользуются стабильно высоким спросом, тогда как старые офисные здания постепенно теряют привлекательность и со временем могут стать малоликвидными активами.

Рынок уже столкнулся с дефицитом современных офисных площадей. Новых проектов крайне мало, и даже те здания, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшие годы, не способны полностью покрыть существующий спрос. При этом сегодня сохраняются уникальные условия для покупки: застройщики предлагают выгодные программы рассрочки, включая беспроцентные, однако такие предложения не будут вечными: по мере восстановления рынка они могут исчезнуть. Нестабильность строительного сектора играет на руку покупателям. Девелоперы готовы предоставлять действительно привлекательные условия, чтобы привлечь клиентов уже сейчас.

В нынешних условиях для бизнеса наиболее разумна гибридная стратегия: продолжать арендовать офис, если это сейчас финансово оправдано, и одновременно готовиться к покупке собственного помещения. Для этого важно внимательно анализировать рынок новостроек, выбирать надежных застройщиков, использовать выгодные рассрочки для фиксации цены, заранее просчитывать все сопутствующие издержки, формировать финансовую подушку безопасности и учитывать планы по росту компании. Такой подход позволяет минимизировать риски, сохранить гибкость и эффективно использовать текущие возможности рынка.

Покупка или аренда офиса: что выбрать бизнесу?

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, которые стоит учитывать, исходя из текущего положения и стратегических целей компании.

Покупка помещения требует серьезных первоначальных вложений, однако сегодня возможно оформить рассрочку, что смягчает финансовую нагрузку. Покупка снижает долгосрочные расходы, ведь бизнес избавляется от регулярных арендных платежей. Вместе с тем снижается гибкость: продать или сменить локацию быстро не получится. Важно учитывать риски, связанные с эксплуатацией и динамикой рынка, однако в долгосрочной перспективе собственное помещение может заметно вырасти в цене и стать инвестиционным активом. Наличие недвижимости на балансе повышает кредитоспособность компании и улучшает ее финансовый профиль. Кроме того, качественный собственный офис положительно влияет на имидж и привлекательность компании для сотрудников.

Аренда, напротив, требует минимальных вложений на старте и обеспечивает высокую гибкость: офис можно легко менять в зависимости от потребностей бизнеса. Однако в долгосрочной перспективе расходы обычно оказываются выше, особенно если на рынке растут ставки аренды. Основные риски — это возможность повышения арендной платы и угроза расторжения договора по инициативе собственника. При аренде у бизнеса нет собственного актива, что снижает его инвестиционную привлекательность и доступность кредитования. Кроме того, комфорт и престижность офиса полностью зависят от условий, которые предлагает арендодатель.

В итоге выбор между покупкой и арендой — это не вопрос универсального рецепта, а стратегическое решение, требующее тщательного анализа и учета планов бизнеса.

Вывод

Однозначного ответа — покупать или арендовать — нет. Все зависит от финансового положения, этапа развития бизнеса, готовности инвестировать и смотреть вперед. Сейчас, когда рынок коммерческой недвижимости предлагает интересные условия на этапе строительства, разумно совмещать аренду и подготовку к покупке. Игнорировать возможности рынка — значит рисковать остаться без подходящих помещений, платить все больше за аренду и упускать шанс укрепить позиции бизнеса. Гибридная стратегия — оптимальный путь для тех, кто смотрит не только на сегодняшние расходы, но и на перспективу развития компании.

Редактор: Виктор Зубик

С начала 2025 года в Петербурге ввели пять апарт-отелей на 2 тыс. номеров, до конца декабря введут еще 10 апарт-отелей на 1,8 тыс. лотов. Объем предложения сохранился на уровне конца 2024 года и составил 119 объектов на 15,1 номеров, подсчитали аналитики NF GROUP.

Относительно высокий спрос предпринимателей на формат апарт-отелей (в сравнении с другими видами доходной недвижимости) подтверждает также руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева: «Апартам приходится конкурировать, в основном по цене, не только с квартирами, как раньше, но и с высокодоходными банковскими депозитами – 17-18%».

Девелопер Вадим Новиков (проект КП «Оберег») отмечает: «Ни один из моих знакомых не будет приобретать недвижимость, пока ключевая ставка ЦБ находится на этом уровне. Движение на рынке начнется от отметки 12%.

Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов комментирует: «Апарт-отели, наряду с общепитом – наиболее устойчивые сегменты доходной коммерции. Впрочем, хороший апарт-отель без качественного ресторана не обойдется. Активный спрос вернется в этом сегмент, полагаю, в первой половине 2026-го».

До конца года в гостиничной «классике» откроется отель «Лахта Тауэрс» категории 4* на 302 номера. под управлением ZONT Hotel Group,

Классификацию в 2025-м прошли пока только 150 номеров. Среди них – апарт-отель «Приоритет» 5* на восемь номеров, комплексы сервисных апартаментов LOOK 4* на 70 номеров (проектный объем 151 юнит) и «Культ Отважных» 3* на 72 номера (проектный объем 130 юнитов) под управлением отечественного оператора DOMIAN.

Объем предложения составил 62 объекта совокупным номерным фондом 9,1 тыс. единиц. Доля апарт-отелей в общей структуре предложения качественных средств размещения увеличилась до 38%.

Во втором полугодии 2025 года ожидается открытие с десятка апарт-отелей проектным объемом 1,5 тыс. юнитов. Под управлением и УК будет находиться 44% номерного фонда. Апартами будут управлять такие компании как: «МТЛ-Апарт», Port Property Management, ACADEMIA MANAGEMENT и другие.

Средняя стоимость номера (ADR) по итогам первого полугодия 2025 года, по данным Hotel Advisors, оставляет 8,9 тыс. руб./сутки, что на 15% больше, чем за тот же период прошлого года. Средняя загрузка сохранилась на прежнем уровне и составила 61%.

Недвижимость часто рассматривают как надежный и спокойный способ инвестирования капитала. Однако, как и в любой другой отрасли, успех здесь требует глубокого понимания рынка и обоснованных решений. Особенно в коммерческой недвижимости, спрос на которую в последние два года только растет.
Михаил Костромин, коммерческий директор AKTIVO, рассмотрел ключевые аспекты выбора коммерческой недвижимости для инвестиций.

Почему недвижимость

Самым безопасным способом для вложения денег считаются банковские депозиты — есть фиксированная доходность и защита Агентства по страхованию вкладов на сумму до 1,4 млн рублей. При этом доходность напрямую зависит от ключевой ставки Банка России, снижение которой ожидают эксперты. Сегодня ты получаешь 16% годовых, а завтра уже 12%. Можно доходность зафиксировать, но чаще всего на два года — срок действия депозита.

Также надежный инструмент — ОФЗ, это облигации федерального займа. Срок увеличивается, но доходность ниже. Корпоративные облигации приносят больше денег, 14-15%. Но, как правило, они рассчитаны на 2-3 года. Кроме того, при владении таким активом нельзя исключать дефолт. Акции — хороший выбор, такие ценные бумаги можно держать в портфеле десятилетиями и сегодня по ним платят неплохие дивиденды.

При этом в любом инвестиционном портфеле должна быть доля недвижимости. Одна из главных причин — высокая инфляция. Вероятно, что она еще длительное время будет находиться на уровне не менее 10%. Структурные проблемы, связанные с высокой стоимостью труда и издержками на зарплаты будут ее разгонять. Люди, которые раньше зарабатывали намного меньше, сейчас получают больше. С ростом доходов растет и стоимость товаров. В результате увеличивается выручка в торговых центрах, стрит-ритейле.

Я прекрасно помню, как 5-7 лет назад мы приобретали недвижимость. Порой ты хорошо понимаешь, что объект «перегрет», высокая арендная ставка, но арендатор сетевой, и ты соглашаешься на сделку. Сейчас мы покупаем недооцененные объекты. Иногда стоимость самой постройки дороже, чем мы приобретаем. Это на фоне инфляции такая сжатая «пружина», которая пока не выстрелила.

Инфляция — «друг» недвижимости. Такой актив при любой власти, при любых настроениях на рынке, с любой валютой будет приносить деньги. Чем больше инфляция, тем больше арендаторы платят тебе как собственнику, и ты больше зарабатываешь. При прочих равных, если ты больше зарабатываешь, то твой актив растет в цене

Цели

Инвестирование в недвижимость должно начинаться с четкого определения целей и выбора стратегии.
Прежде всего необходимо ответить на вопрос, чего именно вы хотите достичь с помощью инвестиций. На первый взгляд здесь все очевидно — вкладываешь деньги, чтобы получать доход. Тем не менее существует четыре основные цели инвестирования в коммерческую недвижимость.

Сохранение капитала, когда хочешь получить доходность на уровне инфляции. Такой объект должен обеспечивать непрерывный денежный поток. Это может быть торговое помещение на первой линии, а арендатор — известный бренд. Ориентируемся на 7-8% в год с аренды.

Получение максимального дохода. Например, вам удастся найти пустое помещение, которое никому не нужно, и приобрести его дешево. А дальше переоборудовать, сделать ремонт и посадить надежного арендатора. Такой объект может приносить 15-20% в год.

Получение дохода от роста стоимости объекта. В этом случае необходимо задуматься о том, как изменится стоимость объекта со временем. Например, сегодня в Москве стоимость пустого помещения у некоторых застройщиков равна стоимости объекта с готовым арендным бизнесом. При этом инвесторы нередко совершают ошибку и покупают пустое помещение, квадратные метры на первых этажах. Это эмоциональные покупки — объект будет строится еще 2-3 года, а потом, скорее всего, его сдадут в аренду по низкой ставке, потому что рядом много таких же пустых помещений и арендатор будет диктовать свои условия.

Спекуляция, когда инвестор приобретает недооцененный объект с целью его быстрой, до года, перепродажи. Такой вариант не подходит для долгосрочного планирования и несет в себе большие риски. На высококонкурентном рынке недвижимости такие объекты появляются нечасто, а провести качественный анализ сможет лишь профессионал.

Если стоит только инвестиционная цель, то можно вложить деньги в недвижимость через ПИФы, то есть паевые инвестиционные фонды. Средний доход с таких инвестиций составит 9-13% в год.

Сегодня мы видим, как люди ищут стабильный актив, чтобы не только сохранить свой капитал здесь и сейчас, но и получать прибыль через 10 лет. При этом сокращается количество тех, кто верит в 100% доходность, которую могут обещать только мошенники. Низкий уровень финансовой грамотности приводит людей к ошибкам в мире инвестиций, поэтому мы периодически встречаем начинающих инвесторов, которые хотят быстро заработать, а в результате теряют все свои накопления

Стратегия

Частью стратегии является выбор типа объекта. Сегменты офисной недвижимости и стрит-ритейла могут вести себя по-разному в периоды кризисов. Например, спрос на офисы будет снижаться, а с ним и арендная ставка. А вот магазин у дома, где в шаговой доступности можно приобрести продукты и средства гигиены, скорее всего, продолжит стабильно приносить прибыль.

Важным в стратегии является выбор подходящего времени для покупки. Стоимость недвижимости, как правило, снижается в периоды экономического спада. что позволяет сэкономить десятки процентов при покупке. Лучшее время для инвестиций в арендный бизнес — фаза депрессии или начало периода восстановления в экономике.

Необходимо учитывать и рыночные тренды. Например, десять лет назад люди предпочитали офлайн магазины, а доля электронной торговли была незначительной. Но, к примеру, только за 2021 год средняя арендная ставка на складах выросла на 40%.

Выбирая объект, инвестору стоит подумать о потенциальных арендаторах — всем нужна разная площадь. Если аптеке должно хватить 80-100 кв. м., то сетевому супермаркету этого точно будет недостаточно.

Вместе с владением физической недвижимостью приходят и риски: кредитные, если оплатить сразу всю сумму не получается, эксплуатационные, юридические, а также связанные с заполнением приобретенных площадей арендаторами и диверсификацией активов.

Если инвестор решает действовать самостоятельно, то начинать стоит с изучения локации и инфраструктуры.

Локация и инфраструктура

Анализ зоны охвата и трафика является важным шагом, поскольку позволяет оценить привлекательность объекта для арендаторов и взвесить потенциальные риски.

Понять зону охвата. Это радиус вокруг объекта недвижимости с основной аудиторией потенциальных клиентов. Для небольших помещений зона охвата составляет 200-250 метров. Для крупного супермаркета — 450-550 метров.

Теперь считаем количество жителей в зоне охвата. Это потенциальные клиенты нашего арендатора. Количество определяем исходя из 2,5 человек на квартиру: Количество жителей в зоне охвата = кол-во домов * количество этажей * кол-во подъездов * количество квартир на этаже * 2,5

Хороший показатель для радиуса 200 метров — от 6000 человек и выше. Предположим, что в нашем случае их 7 000 человек

Изучить конкурентов и трафик. Конкуренты могут серьезно влиять на трафик, а поток посетителей в нашу аптеку может снижаться. В зоне охвата находятся еще две аптеки.

Для понимания выгоды необходимо рассчитать объем спроса по товарной позиции в зоне охвата. В нашем случае это медикаменты и товары гигиены. Нам потребуются данные с сайта Росстата: средний доход на человека и состав потребительских домохозяйств с привязкой к региону. В нашем случае это Москва.

В нашем районе проживает 7 000 человек, получается, что объем спроса на медикаменты в локации составляет: 90 680 * 7 000 * 2,5% = 15 869 000 (млн рублей)

Мы знаем, что выручка аптеки составляет 1 млн рублей. При этом объем спроса на медикаменты в зоне охвата — более 15 млн рублей, а рядом работают еще 2 аптеки. Можно предположить, что открытие аптеки в этом регионе рентабельно. Стоит отметить, что это крайне приблизительный расчет. Формулу можно усилить, например, добавлением данных о доле пенсионеров и трудоспособного населения, включить поправку на долговую нагрузку населения в выбранном регионе.

Важно учитывать, что трафик сильно зависит от времени суток и типа бизнеса. Например, поток посетителей в продуктовый магазин увеличивается вечером, а в кофейню люди чаще заходят утром.

Провести анализ инфраструктуры, то есть проверить наличие остановок общественного транспорта, автостоянок, спортивных и детских площадок, парков. Эти места могут привлекать большое количество потенциальных клиентов. В нашем примере расстояние до ближайшей остановки автобуса 50 метров, есть заправка, библиотека и парк.

Проверить среднюю стоимость аренды. Простой способ — воспользоваться сайтом ЦИАН и просмотреть актуальные объявления в выбранном районе.
Сравнение со схожими по характеристикам объектами в зоне охвата позволит принять более взвешенное решение.

Рентабельность и окупаемость инвестиций

Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость играет ключевую роль для инвесторов по нескольким причинам — он позволит:

• оценить потенциальный доход;
• сравнить различные объекты и выбрать тот, который потенциально принесет больший доход;
• понять, стоит ли вкладывать средства в конкретный объект недвижимости.

Проверить рентабельность можно по формуле:
ROI = годовой доход от аренды / вложенные деньги * 100%

Допустим, что выбранный для покупки объект стоит 6 млн рублей, а с аренды владелец зарабатывает 70 тыс. рублей в месяц или 840 тыс. в год. По формуле получается, что ROI = 14%. Это упрощенный расчет без учета налогов, страхования и ремонта. Даже предварительные расчеты показывают неплохой результат, учитывая что средняя ставка по годичным вкладам в России составляет 11,8%.

Также стоит проанализировать ставку капитализации в своем регионе, сопоставив этот показатель с другими данными. Если взять московский регион, то средняя ставка для торговых объектов около 10-13%. В рассматриваемом случае показатель даже выше — 14%.

Теперь посчитаем окупаемость объекта с учетом расходов, связанных с налогами и эксплуатацией объекта. Допустим, что налог на землю составляет 50 тыс. рублей в год, а расходы на обслуживание недвижимости 90 тыс. за тот же период:
— 6 млн * 2,2% (налог на имущество) = 132 тыс. рублей
— 840 тыс. рублей (годовая аренда) — 132 тыс. рублей (налог на имущество) — 50 тыс. рублей (налог на землю) — 90 тыс. рублей (эксплуатация) = 568 тыс. рублей (годовая аренда)
— 568 тыс. рублей / 10 млн * 100% = 9,4% (реальная доходность в год)
— 6 млн / 580 тыс. рублей = 10,5 (окупаемость в годах).
Получается окупаемость займет десять с половиной лет.

Торговый оборот на квадратный метр
Таким образом, можно проверить надежность арендатора, если вы решили инвестировать в готовый арендный бизнес. Рассчитывается по формуле: Выручка / Площадь объекта = Товарооборот на квадратный метр.

Помогает определиться с объектом, когда есть больше двух вариантов, потому что выручка на квадратный метр у них может быть разная. Самый простой пример — это обычный продуктовый магазин, который есть в каждом спальном районе. Магазин с выручкой в 500 тыс. рублей в месяц и площадь 100 кв. м менее эффективен, чем магазин с 300 тыс. выручкой и площадью 50 кв. м. В первом случае квадратный метр будет приносить 5 тыс. рублей, а во втором уже 6 тыс. рублей.

Благодаря такому подходу к оценке, вы найдете арендатора, с которым сможете планировать сотрудничество в долгосрок.

На что еще обратить внимание
Есть несколько дополнительных факторов, которые влияют на рыночную стоимость объекта.

Фасад помещения. Бизнесу важно показывать витрину, интерьер. Более ликвидными считают помещения с входной группой и витражами.

Планировка. Лучше, если она свободная, правильной прямоугольной формы без или с минимальным количеством несущих колон.

Высота потолков. Дополнительные метры позволяют создать интересный дизайн или антресоли. Оптимальный выбор — от 3 метров.

Доступ в помещение. Важно, чтобы на пути клиента не было заборов, шлагбаумов и других препятствий.

Электроснабжение. Напряжение в сети необходимо учитывать в связи с бизнесом. Например, пекарня потребляет не менее 500-600 Вт/кв. м, а в случае с продуктовым магазином этот показатель обычно в три раза меньше.

Расходы на эксплуатацию обычно выше для помещений в составе бизнес-центров, в отличие от коммерческой недвижимости в составе жилых домов.

Кадастровая стоимость объекта. По ней рассчитывается налог на имущество, который придется платить каждый год.

Объект нужно выбирать основательно. Начать стоит с определения целей и составления стратегии. А дальше провести изучение локации, конкурентов, инфраструктуры, проверить ряд финансовых показателей. При этом важно помнить, что рынок коммерческой недвижимости — сектор с высокой конкуренцией, хорошие предложения забирают быстро.

Коммерческая недвижимость остается ключевым инструментом для бизнеса. От выбора помещения зависит не только удобство ведения операций, но и финансовая эффективность, возможность масштабирования и построения долгосрочной стратегии. В 2025 году рынок вступает в фазу структурных изменений: часть сегментов стабилизируется после бурного роста, другие — демонстрируют потенциал для инвестиций и развития. Разбираемся, какие форматы будут востребованы, а где стоит проявить осторожность.

Первые этажи: локальная коммерция укрепляет позиции

Спрос на помещения на первых этажах жилых домов продолжит расти. Это связано с двумя тенденциями. Во-первых, девелоперы все чаще отказываются от продажи таких объектов: они приносят стабильный доход при сдаче в аренду, и застройщики стремятся сохранить их в собственности. Во-вторых, предприниматели проявляют повышенный интерес к размещению бизнеса в густонаселенных жилых кварталах — особенно к точкам формата «у дома»: кафе, мини-маркеты, аптеки, частные клиники, салоны красоты и прочее.

Новые жилые комплексы быстро заселяются, и помещения на первых этажах практически не простаивают. Именно поэтому инвесторы также обращают внимание на этот сегмент.
Здесь:

• высокая ликвидность;
• предсказуемость;
• понятная структура спроса.

Однако важно учитывать нюансы: не каждое помещение подходит под все виды бизнеса, а формальные ограничения (например, нежилой статус или ограничения по вывескам и рекламе) могут усложнить эксплуатацию. В 2025 году этот сегмент останется одним из самых стабильных с точки зрения аренды и доходности.

Офисный сегмент: локация — ключевой фактор.

Несмотря на то, что часть компаний сохранила удаленный или гибридный формат, спрос на офисы класса A и B в хороших локациях не падает. Основной тренд — возврат к оффлайн-работе, особенно в сегменте среднего и крупного бизнеса. Здесь важны два ключевых критерия: транспортная доступность и развитая инфраструктура. Бизнес выбирает офисы, куда удобно добираться как сотрудникам, так и клиентам. Наличие кафе, фитнес-центров, парковки и банковских отделений в шаговой доступности становится дополнительным аргументом в пользу офиса.

Складская недвижимость: рост сменился равновесием

Еще одна тенденция — концентрация спроса в проверенных бизнес-кластерах. Речь идет о локациях с устойчивым трафиком, сложившейся деловой средой и высоким качеством объектов. Офисы вне этих зон теряют привлекательность. Девелоперам и владельцам офисных центров стоит обращать внимание на гибкость планировок, качественную отделку и возможность кастомизации — это повышает вероятность быстрой сдачи в аренду.
В 2022-2023 годах складской сегмент пережил всплеск спроса: бурное развитие e-commerce потребовало срочного расширения логистической инфраструктуры. К 2025 году рынок стабилизировался: застройщики успели отреагировать на повышенный спрос, и сегодня наблюдается более сбалансированное соотношение предложения и спроса.

Однако нельзя говорить о полном насыщении. В отдельных регионах, особенно вблизи крупных трасс и промышленных зон, сохраняется дефицит качественных складов. Здесь строительство новых объектов по-прежнему рентабельно. Инвесторам стоит внимательно изучать региональную специфику: важна не только транспортная логистика, но и наличие трудовых ресурсов, энергетическая инфраструктура и налоговая политика региона.

Light industrial: формат на стыке потребностей.

Один из наиболее перспективных форматов 2025 года — это light industrial. Такие комплексы площадью от 200 до 2000 кв. м включают в себя склад, офис и часто шоурум, что делает их идеальными для малого и среднего бизнеса. Здесь можно одновременно вести административную работу, организовать хранение и отгрузку товара, а также демонстрировать продукцию клиентам.

Спрос на light industrial обусловлен несколькими факторами:

• то формат с высокой эффективностью использования площади;
• он позволяет бизнесу сконцентрировать процессы в одном месте, сокращая логистические и административные издержки;
• такие комплексы часто располагаются вблизи города, что делает их удобными и для сотрудников, и для клиентов.

Сдерживающим фактором остается ограниченность предложения. Экономическая целесообразность по-прежнему побуждает девелоперов строить многоэтажные здания, особенно в городах с высокой плотностью застройки. Кроме того, подходящие земельные участки под формат light industrial найти сложно. Все это делает каждый новый объект в удачной локации особенно ценным.

Выводы для бизнеса

Коммерческая недвижимость в 2025 году предлагает широкий спектр возможностей для бизнеса. Первые этажи жилых домов остаются надежным форматом для локального сервиса и точек продаж. Офисные центры востребованы при условии правильного выбора локации и адаптации под гибкие форматы работы. Складской сегмент стабилизируется, но сохраняет потенциал в ряде направлений. Light industrial — это формат будущего для малого и среднего бизнеса, особенно в сферах, где важно объединить логистику, офис и демонстрацию продукции.

Выбирая стратегию, важно оценивать не только текущие тренды, но и структуру спроса в конкретном регионе, готовность вкладываться в развитие объекта и возможности масштабирования. Коммерческая недвижимость — это не просто помещение, а инструмент управления бизнесом. И от правильного выбора зависит, насколько эффективно он будет работать.

Автор: Владимир Шмелев

Иногда помещение кажется удачным, но арендаторы либо не заезжают, либо быстро съезжают из помещения. Объект простаивает, а деньги уходят на переделку. Если планировка неудачная — это не мелочь, а серьёзная проблема.

На что стоит обратить внимание:
Несущие стены и «ломаные» углы
Вы не сможете свободно зонировать пространство. Все жестко зафиксировано — и переделать пространство под себя почти невозможно.

Перепады уровней
Разные высоты пола, ступени, подиумы — красиво на картинке, но дорого и неудобно в жизни.

Длинные и узкие помещения
Сложно расставить мебель, не хватает естественного света. Бизнесу нужно работать, а не прятаться в коридорах.

Нет витрин или окон на улицу
Объект не видно с улицы, а клиентам некомфортно находиться в помещении из-за ощущения «подвальности», следовательно, трафик падает.

Такие нюансы могут «съесть» часть бюджета и отбить интерес у арендаторов. Перед покупкой обязательно учитывайте особенности планировки помещения, чтобы потом не было проблем с поиском арендатора.

На бумаге два помещения могут быть одинаковыми: равная площадь, цена, оба помещения в новом жилом комплексе. Но одно сдается за неделю, а другое простаивает месяцами. Почему?
Причин может быть много, но вот ключевые:
Готовая планировка
Чем проще «въехать» и начать работать без перепланировок, тем выше шанс сдать помещение. Длинные коридоры, колонны, неправильная форма — минус.
Доступность входа
Отдельный вход с улицы и витрина — это минимум. Если вход через подъезд или его плохо видно — это барьер.
Потенциал трафика
Даже в спальном районе можно найти проходные место — например, рядом с детским садом или остановкой. А можно выбрать тихий закуток без проходимости.
Наличие точек притяжения рядом
Людям удобнее, когда все в одном месте: супермаркет, пекарня, аптека. Это создает поток клиентов и повышает шанс, что к вам тоже заглянут.

Локация: Намыв Васильевского острова — между морским портом и ЗСД.
Масштаб: Участок 10,6 га, потенциальная площадь застройки — до 300 000 м² (это ≈ 5 «Лахта Центров» по площади!).

Что известно:
— Максимальная высота — 70 метров.
— Проект утвержден ещё в 2007 г.
— Строительство начнётся в 2025 г.

В чем смысл проекта?
• Для города это: новый деловой кластер + инфраструктура
• Для рынка недвижимости: рост спроса на жильё и коммерцию в районе
• Для инвесторов: возможность ранних инвестиций с низкими ценами на старте
Следим за развитием проекта — новые подробности обещают раскрыть до конца года.